不動産問題

• 不動産特有の解除手段として、「瑕疵担保責任」による解除というものがあります。
  これは、土地建物に「隠れた瑕疵（買主が事前に知ることができない欠点があったこと）」があった場合、解除などを請求することができる権利のことです。
  解除できるかどうかは瑕疵の程度にもよりますが、権利行使を瑕疵の存在をしったときから１年以内にしなければいけないので、早期のご相談が必要です。
• また、手付解除という手段もあります。これは予め売主に預けていた手付金を放棄する代わりに解除するというものです。ただし、売主が「履行の着手（売主が買主の希望に応じて建築材料の発注をしたり建築に着工した場合や売買物件の引渡しと所有権移転登記を行った場合など）」をしていた場合、解除できないので注意が必要です。
• さらに、住宅ローン特約による解除（住宅ローンが組めなかった場合に解除できる特約があるケース）などの手段によることもあります。

瑕疵担保責任を問える場合、不動産の修理を請求したり、代金の減額を請求することも可能です。

また、売主が契約の解約に合意してくれる場合もありますので、まずは交渉してみることが肝要です。

大家さんからすれば、家賃を払ってくれなかったり、周囲に迷惑をかける住民に立ち退いてほしいと思うことはよくありますよね。逆に、住民からすればいきなり立ち退きを求められると困ってしまいます。

法律上、借主の立ち退きが認められるには「正当な理由」が必要です。立退きが認められるかどうかはケースバイケースですので、早期にご相談ください。

賃料は当初合意した額から動かせないと思っていませんか？法律は、貸地・貸家を問わず、賃料が不相当となったときには貸主から増額を、または借主から減額を請求し、適正な賃料に改定できることを規定しています（借地借家法１１条、３２条等）。

周囲と比べて安かったり、地価の上昇があったようなケースでは増額が認められます。

逆のケースでは、借主から賃料の減額を請求することもできるのです。

現在の賃料が不合理であると感じた場合、まずは貸主と借主の間で話し合ってみてください。

なお、賃料の増減について合意できない場合には、調停を申立てることができます。

退去した後、敷金が返還されなかったり、明らかに少額の返還しかなされないケースがあります。これは、貸主がカーペットの張替え費用などを過大に計算するなどして、敷金から差し引いているからです。

敷金から控除した金額の妥当性については十分説明されていないことが多いのが実情です。敷金が十分に返還されない場合には、躊躇せずに敷金返還請求をしましょう。内容証明の送付により解決することも多々あります。

お隣さんとの土地の境界線がわからないという方は実は数多くいらっしゃいます。自分の土地であるはずなのに、勝手に隣近所の人に使われていたりして納得できないという声を多く聞きます。

そうしたときに重要なことは、土地の境界を確定させることです。土地の境界については当事者間で勝手に決められものではないため、下記の公的な制度の利用が必要となります。

１. 筆界特定制度

筆界特定登記官が，外部専門家である筆界調査委員の意見を踏まえて，現地における土地の筆界の位置を特定する制度です。筆界特定制度を活用することによって，公的な判断として筆界を明らかにできるため，隣人同士で裁判をしなくても，筆界をめぐる問題の解決を図ることができます。

ただし、筆界特定制度には強制力がないため、その結果に納得できなければ、争わざるを得ません。特に所有権の帰属がどちらにあるかが争われるケースでは、この制度を利用しても解決に結びつかないことが予想されます。

２. ADR（裁判外紛争解決手続）

土地の専門家である土地家屋調査士と争いごとの専門家である弁護士がチームを組紛争解決のお手伝いをする手続きです。専門家の介入により当事者間での合意が期待できます。所有権の範囲の決定についても仲裁することが可能です。

３. 境界確定訴訟

相隣接する土地の境界線について争いのある場合に，訴訟手続により，これを創設的に確定する訴えです。

裁判所が最終的に判断するため、当事者間に争いがあり話し合いが難しいケースの解決に適しています。

４. 所有権確認訴訟

土地の所有権については、売買が可能で時効取得しているケースもあるため、境界の範囲と土地所有権の範囲がズレていることがあります。そういった場合は、境界確定の他に所有権確認訴訟を提起しておく必要があるでしょう。なお、所有権確認訴訟においては和解による解決も可能であるため、所有権について和解して、境界について争わないといった解決方法も可能です。

相手への慰謝料の請求や、差し止め請求が可能なケースがございます。行政による解決が得られない場合にも諦めずにご相談ください。